不動産とは、土地及びその上にある建物、並びに未耕作の動植物、耕作されていない作物及び家畜、水及び鉱床を含む土地の天然資源から成る財産である。

メディアはしばしば「不動産市場」について言及するが、その使用方法に基づいて大きく3つのカテゴリーに分類することができる。

  1. 居住用不動産』には、未開発の土地、住宅、マンション、タウンハウスが含まれる。構造物は、一戸建て住宅であっても多世帯住宅であってもよく、所有者が居住しているか又は賃貸物件であってもよい。
  2. 商業用不動産』には、オフィスビル、倉庫、小売ビルなどの非居住用構造物が含まれる。これらの建物は、独立していたり、ショッピングモールであったりする。
  3. 工業用不動産』には、工場、ビジネスパーク、鉱山、および農場が含まれる。これらのプロパティは、通常サイズが大きいため、位置が鉄道や港などの輸送ハブへのアクセスを含むことができる。

不動産の基本

不動産は有形資産であり、実資産の一種である。不動産には、土地、建物、改良並びにその土地の使用、享有の権利、並びにそのすべてのが含まれる。賃貸人や借地人は、自分の土地の一部と考えられる土地や建物に居住する権利を持つことがあるが、この権利自体は厳密には不動産とはみなされない。

不動産は同じものがはなく、個人の所有物と混同してはならない。不動産には投資などの無形資産のほか、食器洗い機などの什器・備品などの有形資産が含まれる。また、賃貸人の許可を得て物件を購入して設置した場合は、賃貸人であっても一部を資産として請求することができる。

キーワード

  • 不動産とは、土地だけでなく、建物、動植物、天然資源などのあらゆるもので構成される実資産、つまり有形の資産である。
  • 不動産には、住宅、商業、工業の3つの基本的なカテゴリーがある。
  • 投資に関して言えば、住宅用不動産はより安価で個人にとって実現可能性が高く、商業用不動産はより価値が高く安定している。
  • 投資として、不動産は所得と資本の増加を提供する。
  • 不動産に直接投資することも、土地や不動産を購入することも、上場不動産投資信託(REIT)や抵当証券(MBS)の株式を購入することで間接的に投資することもできる。

居住用不動産と住宅所有

不動産ウェブサイトのZillowは、2019年の住宅価値分析で2018年の米国住宅の総価値を33.3兆ドルと推定し、当時の国内総生産(GDP)19兆4000億ドルを71%上回った。持ち家とも呼ばれる住宅所有は、米国で最も一般的な不動産投資である。全国多世帯住宅協議会(NMHC)によると、約2/3の住民が自宅を所有している。多くの場合、これらの所有者は不動産が債務の担保となるモーゲージローンを利用して購入資金を調達している。

不動産所有の夢を実現するために住宅ローンを購入する個人は、さまざまな選択肢に直面する。抵当権は固定金利または変動金利のいずれかを請求することができる。通常、固定金利の住宅ローンは変動金利の住宅ローンよりも金利が高いため、短期的には価格が高くなる。固定金利ローンは将来の金利上昇から保護されるため、短期的にはコストが高くなる。

銀行は償却スケジュールを公表し、借り手の毎月の支払額のうちどれだけの利子を返済するのか、どれだけの元金を返済するのかを示す。バルーン・ローンは、長期にわたって完全に償却されず、ゼロにまで減少する住宅ローンである。代わりに、借り手は5年など一定期間の利息を支払い、残りのローンを期末にバルーン方式で支払う必要がある。

また、住宅ローンには取引手数料や税金などの高額な費用がかかることがある。これらの追加費用はしばしばローンに転嫁される。住宅所有者になる可能性のある人は、資格があることを証明し、銀行やその他の貸し手から住宅ローンを確保した後、不動産が合法的に販売され、良好な状態にあることを確認するための追加の手順を完了しなければならない。

商業用不動産

商業用不動産は商業のために使われ、モールや独立したレストランからオフィスビル、超高層ビルまで何でも含む。工業用不動産とは区別されることが多い。工業用不動産は、製品の製造に使用される空間である。

商業目的で不動産を購入したり賃貸することは、住宅を購入したり住宅用不動産を購入することとは大きく異なる。一般的に、商業リースは居住用リースよりも長い傾向にある。商業用不動産のリターンは、個人住宅を想定した構造とは異なり、1平方フィート当たりの収益性に基づいている。さらに、貸し手は商業用不動産のためのモーゲージローンの頭金を、住宅のために要求されるものよりも多く要求することがある。

不動産投資

他の投資とは異なり、不動産は周辺環境や地理的なアクセスに大きく影響される。したがって、よく知られている不動産の格言「場所、場所、場所」は、深刻な全国的な不況を除き、特に住宅不動産の価値は主に環境要因に影響される。このような要因には、地域の雇用率、地域経済、犯罪率、交通機関、学校の質、自治体サービス、財産税などが含まれる。

長所短所
・安定した収入を提供
・資本増価を提供
・ポートフォリオを多様化
・ローンで購入可能
・通常は非流動的である
・非常に局所的な要因に影響する
・大きな初期資本支出が必要
・管理を積極的に行う必要がある
・専門知識が必要な場合がある

居住用不動産投資と商業用不動産投資には大きな違いがある。一方、居住用不動産は通常、商業用不動産よりも安価で小さく、したがって小規模資金の投資家にとってはより手頃である。

一方、商業用不動産は1平方フィートあたりの価値が高く、リース期間も長いため、理論的には収入の流れが予測しやすくなる。収入が増えれば責任も大きくなる。商業用賃貸不動産は居住用不動産よりも厳しく規制されており、この規制は国や州によってだけでなく郡や市によっても異なる可能性がある。ゾーニング規制などは、商業用不動産投資に望ましくない複雑さを加える。

また、商業用賃貸契約では、テナントの回転リスクが増加する。借り手のビジネスモデルが悪かったり、製品が魅力的でなかったり、貧しいマネージャーであったりした場合、破産を宣告されるかもしれない。事業の失敗は、高価な不動産が収益を生み出すのを突然止めることができる。

さらに、資産が評価されるのと同様に価値が下がることもある。かつて人気のあった小売店は、腐敗したショッピングセンター死んだショッピングモールになることもご存知だろう。

不動産から利益を得る方法

実際の土地や建物を購入することで、不動産に直接投資することができる。間接的には、上場不動産投資信託(REIT)や抵当証券(MBS)の株式を購入することもできる。間接的な投資方法は、リターンとコントロールも少ないかもしれないが、不動産を所有するよりはるかに流動性が高く、不動産ビジネスの深い知識を必要としない。

不動産への直接投資は以下2つの手段を通じて利益または損失をもたらすが、これらは数世紀にわたって変化していない。

  1. 賃貸料収入
  2. 不動産価値の評価

評価

評価はさまざまな方法で行われるが、所有者が不動産を売却するまで、不動産の価値上昇は実現されない。利益を実現するもう1つの方法は、住宅ローンの借り換えである。都市の境界のすぐ外側にある土地のような未開発の土地は、建設、改良、利益の最大の可能性を提供する。石油の採掘のように、土地に貴重な物質や天然資源を発見することで、高い評価を得ることもできる。また、所有している土地の周辺地域の市場価値の上昇もある。

近隣地域が成長するにつれ、資産価値は上昇する傾向がある。過去数十年間に米国のいくつかの都市で住宅地が高級化した結果、不動産価格が劇的に上昇することがしばしばあった。また、希少性は不動産保有の価値において大きな役割を果たす。一等地が名高い地域でそのサイズまたは種類が最後である場合、または同じタイプの不動産が入手可能になることがめったにない場合は、希少性と価値が高まる。

収入

不動産からの収入にはさまざまな形がある。最も大きな発生源は、すでに住宅や商業用に開発された土地に支払われる家賃である。しかし、企業は原野での天然資源の発見に対しても使用料を支払うことになる。また、基地局やパイプラインのような建物を建設するためにお金を払うこともある。

所得は間接的な不動産投資からも得ることができる。REITでは、複数の不動産の所有者が投資家に株式を売り、賃貸収入を分配の形で渡す。同様に、MBSではモーゲージ債のプールから利息と元本の支払いが集められ、投資家に渡される。

REITもMBSも株式と同様に取引されており、不動産が原資産となっている。そのため、株式の市場価値の増加が資本価値の増加につながる場合がある。

不動産投資の実例

モーゲージ債は、2007年に世界的な金融危機を引き起こしたモーゲージ破綻の際に、その役割から多くの悪評を浴びたが、現在も存続し取引されている。平均的な投資家がこれらの商品を購入する最もアクセスしやすい方法は、上場投資信託(ETF)を経由することである。すべての投資と同様に、これらの製品にもある程度のリスクがある。しかし、ポートフォリオの分散化も可能である。投資家は、ファンドが危機の原因となったサブプライムタイプではなく、投資適格のMBSに特化していることを確認するため保有株を調査しなければならない。

2019年4月現在、このタイプの中で最もパフォーマンスのものは次のとおりだ。

Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF(VMBS)は、 Bloomberg Barclays U.S.Mortgage-Backed Securities Float Adjusted Indexを追跡するもので、連邦政府機関が支援するMBSで構成され、最低プール額は2億5000万ドル、最低満期は1年である。

iShares Barclays MBS Bond ETF(MBB)は固定金利と変動金利の両方のモーゲージ債に焦点を当て、Bloomberg Barclays U.S.MBS Indexを追跡している。Fannie MaeやFreddie Macのような政府系企業が発行・保証したりした債券も保有しているため、AAA格付けになっている。

SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF(MBG)は、ベンチマークとしてBarclays U.S. MBS Indexを使用するが、リターンを高めるためにより積極的なアプローチを採用している。

参照:investopedia

You May Also Like
投資リスクを定量化する方法
続きを読む

投資リスクを定量化する方法。アルファ、ベータ、標準偏差、R2乗、シャープレシオについて

分散投資と資産配分は収益リターンを向上させるが、投資にはシステマティック・リスクとアンシステマティック・リスクがつきまとう。 しかし、効率的なフロンティアとともに、統計的な尺度や手法、例えばバリュー・アット・リスク(Va…
ペアトレードとは。概念、相関、アービトラージ、分析、モデリング、リスク、利点など
続きを読む

ペアトレードとは。概念、相関、アービトラージ、分析、モデリング、リスク、利点について

ペアトレーディングは、マーケットニュートラルなトレーディング戦略であり、二つの株式や上場投資信託(ETF)、通貨、商品、オプションのような、相関性の高い一対の商品でロング・ポジションとショート・ポジションをマッチさせるも…
予測市場とは何かを解説する
続きを読む

予測市場とは何かを解説する

予測市場は基本的に先物市場で、バイナリイベント、つまりイベントが発生する/しないの概念に基づいている。金融の世界では、参加者は将来の出来事の結果によって利益が変わる契約を取引する。予測市場は、そのような出来事の結果を交換…
続きを読む

投資を考えたときまず読むべき本『ウォール街のランダムウォーカー』

投資を考えたときに読むべき本を紹介したいと思う。 資金を何かに投げるにあたり、まず自分はどのようなポジションを持ちたいのか確定する必要がある。今回紹介する本は、短期ポジションで売買するトレードをしたい場合、分析方法などは…